Военная ипотека: Как использовать накопительно-ипотечную систему для покупки квартиры

• Собственное жилье — мечта большинства граждан, и военнослужащие не исключение. Однако специфика службы, частые переезды и особенности быта могут создавать дополнительные трудности в решении жилищного вопроса. Именно для поддержки защитников Отечества и была создана уникальная государственная программа – военная ипотека, функционирующая в рамках накопительно-ипотечной системы (НИС). Она предоставляет военнослужащим возможность приобрести жилье практически без личных финансовых вложений, используя целевые государственные накопления.

  Эта статья станет вашим подробным гидом по военной ипотеке. Мы разберем ее основные принципы, пошагово рассмотрим процесс участия в НИС, объясним, как использовать накопленные средства для покупки квартиры, и ответим на самые актуальные вопросы, касающиеся этой важнейшей жилищной программы.

  Что такое военная ипотека и как работает накопительно-ипотечная система (НИС)?

   

  Военная ипотека — это специализированная программа жилищного обеспечения для военнослужащих в Российской Федерации. Ее основой является накопительно-ипотечная система (НИС), запущенная в действие Федеральным законом №117-ФЗ от 20 августа 2004 года "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". Главная цель НИС – предоставить военнослужащим возможность стать собственниками жилья за счет государства, не дожидаясь окончания службы и не используя личные средства.

  Основные принципы и преимущества НИС для военнослужащих

  Суть НИС заключается в том, что государство ежегодно перечисляет определенную сумму на именной накопительный счет каждого участника программы. Эти средства индексируются и аккумулируются, а по истечении определенного срока (обычно трех лет участия) военнослужащий получает право использовать их в качестве первоначального взноса и частичной или полной оплаты ипотечного кредита. Государство продолжает перечислять взносы на счет даже после приобретения жилья, погашая таким образом основной долг по ипотеке.

  Преимущества НИС очевидны:

  • Собственное жилье без личных накоплений: Военнослужащему не нужно тратить годы на сбор первоначального взноса или погашение кредита из своей зарплаты.
  • Государственная поддержка: Все платежи по ипотеке осуществляются за счет средств НИС, что существенно снижает финансовую нагрузку на семью.
  • Возможность выбора: Участник НИС может выбрать любое жилье на первичном или вторичном рынке в любом регионе России, отвечающее его потребностям и бюджету.
  • Гарантии: Программа защищена законодательством и является стабильным механизмом обеспечения жильем.
  • Досрочная реализация: В отличие от классических жилищных субсидий, НИС позволяет приобрести жилье гораздо раньше – уже через 3 года участия.

  Кто имеет право на участие в НИС? Условия и сроки вступления

  Участниками накопительно-ипотечной системы могут стать не все военнослужащие. Законодательство четко определяет категории лиц, имеющих на это право. К ним относятся:

  • Выпускники военных образовательных учреждений профессионального образования, заключившие первый контракт о прохождении военной службы начиная с 1 января 2005 года.
  • Офицеры, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года.
  • Прапорщики и мичманы, общая продолжительность военной службы по контракту которых составит три года начиная с 1 января 2005 года.
  • Сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 года.
  • Военнослужащие, получившие первое воинское звание офицера (или первое воинское звание прапорщика/мичмана), начиная с 1 января 2005 года.
  • Военнослужащие, участвующие в накопительно-ипотечной системе в добровольном порядке (например, заключившие контракт до 2005 года, но выразившие желание стать участниками НИС).

  Важнейшим условием является своевременное включение в реестр участников НИС. Чем раньше военнослужащий будет включен в систему, тем больше накоплений сформируется на его счете, и тем более дорогостоящее жилье он сможет приобрести или тем меньше будет его ипотечный платеж.

  Как формируются накопления на счете НИС?

  Накопления на именном счете участника НИС формируются за счет ежегодных индексируемых отчислений из федерального бюджета. Размер этих взносов устанавливается Правительством РФ и корректируется ежегодно с учетом инфляции. На 2024 год, например, размер накопительного взноса на одного участника НИС составляет 365 346,6 рубля.

  Эти средства не являются "живыми" деньгами на руках военнослужащего. Они управляются ФГУ "Росвоенипотека" (Федеральное государственное учреждение "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих") и инвестируются для получения дополнительного дохода, что позволяет увеличивать общую сумму накоплений. Важно понимать, что даже после приобретения жилья и оформления ипотеки, государство продолжает регулярно пополнять именной счет военнослужащего, и именно за счет этих средств происходит погашение ипотечного кредита.

  Пошаговая инструкция: Как стать участником НИС и получить свидетельство?

   

  Путь к собственному жилью по военной ипотеке начинается с выполнения ряда последовательных шагов. От четкости и своевременности действий военнослужащего зависит скорость реализации его жилищных прав.

  Шаг 1: Включение в реестр участников НИС

  Для того чтобы стать участником НИС, военнослужащему необходимо подать рапорт по команде. Рапорт подается на имя командира воинской части. В нем указывается просьба о включении в реестр участников НИС. К рапорту могут прилагаться копии документов, подтверждающих право на участие (например, копия паспорта, контракта).

  Процедура выглядит так:

  • Военнослужащий пишет рапорт.
  • Рапорт регистрируется в воинской части.
  • Командир части направляет сведения о военнослужащем в Региональное управление жилищного обеспечения (РУЖО) или соответствующую жилищную службу.
  • РУЖО передает данные в ФГУ "Росвоенипотека", которое и осуществляет включение в реестр.

  После включения в реестр военнослужащему присваивается уникальный регистрационный номер участника НИС. На его имя открывается именной накопительный счет, на который начинают поступать ежегодные взносы.

  Сроки рассмотрения рапорта и включения в реестр могут варьироваться, но обычно этот процесс занимает несколько месяцев. Важно убедиться, что все документы оформлены правильно, чтобы избежать задержек.

  Шаг 2: Накопление средств и получение свидетельства на право получения целевого жилищного займа (ЦЖЗ)

  После включения в реестр на именном счете участника НИС начинают формироваться накопления. Для того чтобы получить право на использование этих средств для приобретения жилья, необходимо, чтобы с момента включения в реестр прошло не менее трех лет. Это минимальный срок, установленный законодательством.

  Когда этот срок истечет, военнослужащий может подать рапорт на получение свидетельства участника накопительно-ипотечной системы на право получения целевого жилищного займа (ЦЖЗ). Этот документ подтверждает сумму накоплений на его счете на определенную дату и является основанием для обращения в банк за ипотечным кредитом.

  Что важно знать о свидетельстве ЦЖЗ:

  • Срок действия: Свидетельство действительно в течение шести месяцев с даты его подписания. Если за это время жилье не было приобретено, придется получать новое свидетельство.
  • Информация: В свидетельстве указывается сумма накоплений, которая доступна военнослужащему на момент его выдачи. Эта сумма будет использована в качестве первоначального взноса и, возможно, для частичного погашения основного долга.
  • Получение: Свидетельство выдается ФГУ "Росвоенипотека" через жилищные органы воинских частей или непосредственно участнику НИС.

  Получение свидетельства ЦЖЗ — это ключевой момент, который открывает путь к практической реализации военной ипотеки.

  Реализация военной ипотеки: От выбора жилья до оформления сделки

   

  После получения свидетельства ЦЖЗ начинается самый ответственный этап — поиск и оформление жилья. Этот процесс включает взаимодействие с банками, продавцами недвижимости и государственными регистрирующими органами.

  Выбор банка-партнера и условия ипотечного кредитования

  Не все банки работают с военной ипотекой. Военнослужащему необходимо выбрать один из аккредитованных банков, которые являются партнерами "Росвоенипотеки" и предлагают специальные ипотечные программы для участников НИС. К таким банкам относятся крупные финансовые учреждения, такие как Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Открытие и другие.

  Особенности ипотечных программ для военнослужащих:

  • Сумма кредита: Определяется на основе максимального размера ЦЖЗ, который банк может предоставить (обычно около 6 млн рублей, но может меняться). Это максимальная сумма, которую банк готов выдать, исходя из текущего размера накопительных взносов и предполагаемого срока погашения.
  • Процентная ставка: Зачастую ниже, чем по обычным ипотечным программам.
  • Первоначальный взнос: Обычно составляет сумму накоплений на счете НИС, указанную в свидетельстве ЦЖЗ.
  • Срок кредита: Рассчитывается таким образом, чтобы ежемесячные платежи не превышали размер ежегодного накопительного взноса, деленного на 12. Обычно до достижения военнослужащим 50 лет.

  После выбора банка необходимо подать заявку на кредит и предоставить полный пакет документов, включающий паспорт, свидетельство участника НИС, а также другие документы по требованию банка. После одобрения кредита банк выдает кредитное решение, которое также имеет свой срок действия.

  Поиск и выбор подходящего жилья по военной ипотеке

  Выбор жилья — это ключевой момент. Важно учесть не только личные предпочтения, но и требования банка и "Росвоенипотеки" к приобретаемому объекту. Жилье может быть приобретено как на первичном (новостройки), так и на вторичном рынке.

  Критерии выбора и требования к объекту недвижимости:

  • Правовой статус: Объект должен быть юридически "чист", без обременений, арестов и споров.
  • Техническое состояние: Жилье должно быть пригодно для проживания.
  • Аккредитация застройщика (для новостроек): Если вы выбираете новостройку, застройщик должен быть аккредитован банком-партнером военной ипотеки, а объект строительства должен соответствовать требованиям законодательства (ФЗ-214).
  • Соотношение цены и суммы кредита: Стоимость объекта не должна превышать максимально возможную сумму ипотечного кредита и накоплений на счете НИС. Если стоимость выше, разницу придется доплачивать из собственных средств.

  Преимуществом покупки жилья в новостройке является возможность выбрать квартиру с современной планировкой, в новом доме с развитой инфраструктурой, а часто и по более привлекательной цене на стадии строительства. В Забайкальском крае одним из надежных и проверенных временем застройщиков является компания «Энергожилстрой». Свою деятельность компания ведет с 1999 года, что говорит о солидном 25-летнем опыте в сфере жилищного строительства. Объекты «Энергожилстрой», такие как ЖК PRO, ЖК FORS и масштабный микрорайон «Романовский», отличаются уникальной архитектурой, продуманными планировками, созданием комфортных общественных пространств, современным благоустройством дворов с игровыми комплексами и озеленением. Недвижимость от «Энергожилстрой» спроектирована таким образом, чтобы отвечать самым разным сценариям жизни, от молодых семей до людей старшего поколения, и успешно реализуется в том числе по программе военной ипотеки. Для удобства предварительного планирования вы всегда можете воспользоваться онлайн-сервисом для расчета ипотеки.

  Вторичный рынок предлагает большой выбор готового жилья и возможность быстрого заселения, но может потребовать дополнительных проверок и анализа юридической истории объекта.

  Процесс оформления сделки: от сбора документов до регистрации права собственности

  После выбора объекта недвижимости начинается этап оформления сделки, который включает несколько ключевых шагов:

  • Сбор документов на объект: Продавец (или застройщик) предоставляет полный пакет документов на выбранную квартиру/дом.
  • Согласование с банком и "Росвоенипотекой": Банк проверяет объект на соответствие своим требованиям, а затем "Росвоенипотека" дает согласие на использование ЦЖЗ для покупки данного объекта.
  • Подписание кредитного договора и договора купли-продажи/договора долевого участия: Эти документы подписываются между военнослужащим, банком и продавцом/застройщиком.
  • Перечисление средств: Банк перечисляет сумму кредита и средства ЦЖЗ продавцу.
  • Государственная регистрация права собственности: Документы подаются в Росреестр для регистрации права собственности военнослужащего на приобретенное жилье. С этого момента военнослужащий становится полноправным владельцем квартиры, но она находится в залоге у банка и государства (до погашения ЦЖЗ).

  На каждом этапе важно быть внимательным к деталям, читать все подписываемые документы и не стесняться задавать вопросы специалистам банка или юристам.

  Оценка и юридическая проверка объекта недвижимости

  Перед заключением сделки обязательным этапом является оценка рыночной стоимости приобретаемого объекта. Это необходимо банку для определения максимальной суммы кредита, а также для "Росвоенипотеки" для подтверждения адекватности цены. Оценка проводится независимой оценочной компанией, аккредитованной банком.

  Юридическая проверка объекта не менее важна, особенно при покупке на вторичном рынке. Она включает в себя анализ истории перехода прав собственности, проверку на наличие обременений, арестов, судебных споров, прописанных лиц и других факторов, которые могут создать проблемы в будущем. Эту проверку могут проводить юристы банка, агентства недвижимости или независимые специалисты. Для новостроек важно проверять разрешительную документацию застройщика, проектную декларацию, наличие всех необходимых лицензий и соответствие ФЗ-214.

  Важные нюансы и ответы на частые вопросы по военной ипотеке

   

  Несмотря на кажущуюся простоту механизма, военная ипотека имеет свои тонкости, о которых стоит знать каждому участнику НИС.

  Возможность использования материнского капитала и других государственных субсидий

  Да, средства материнского (семейного) капитала могут быть использованы для частичного или полного погашения военной ипотеки, а также в качестве дополнительного первоначального взноса, если средств НИС недостаточно или хочется приобрести жилье большей площади. Это позволяет существенно увеличить сумму покупки. Кроме того, военнослужащие могут претендовать на другие виды государственной поддержки, если они соответствуют критериям, например, на льготную ипотеку для семей с детьми (если применимо и условия программы позволяют комбинацию).

  Что происходит с военной ипотекой при увольнении с военной службы?

  Это один из наиболее важных и часто задаваемых вопросов. Судьба ипотеки после увольнения зависит от оснований увольнения и срока выслуги:

  • Увольнение по льготным основаниям: Если военнослужащий увольняется по льготным основаниям (например, достижение предельного возраста пребывания на службе, состояние здоровья, организационно-штатные мероприятия) при выслуге 10 лет и более, он сохраняет право на погашение ипотеки за счет государства. Ему выплачиваются накопления, которых может хватить для полного или частичного погашения долга.
  • Увольнение без льготных оснований или при выслуге менее 10 лет: В этом случае военнослужащий обязан полностью вернуть государству всю сумму ЦЖЗ, которая была использована для покупки жилья (погашение первоначального взноса и ежемесячных платежей). Кроме того, он продолжает самостоятельно погашать ипотечный кредит банку. Это может стать серьезной финансовой нагрузкой.

  Перед увольнением крайне важно проконсультироваться с юристами и специалистами по военной ипотеке, чтобы понимать все последствия для своего жилищного вопроса.

  Рефинансирование военной ипотеки: когда это выгодно?

  Рефинансирование военной ипотеки (перекредитование в другом банке на более выгодных условиях) возможно, но имеет свои особенности. Основная выгода может заключаться в снижении процентной ставки, изменении срока кредита или улучшении других условий. Однако процесс рефинансирования военной ипотеки сложнее, чем обычной, так как требует согласования не только с новым и старым банком, но и с "Росвоенипотекой". Выгода от рефинансирования может быть ощутима, если рыночные ставки значительно снизились или появились новые, более привлекательные программы для военнослужащих.

  Налоговый вычет при военной ипотеке

  Военнослужащие, оформившие жилье по военной ипотеке, имеют право на получение имущественного налогового вычета. Однако есть важные нюансы:

  • Вычет можно получить только с суммы, внесенной из собственных средств. То есть, если вся стоимость жилья была покрыта за счет ЦЖЗ и ипотеки, погашаемой государством, права на вычет нет.
  • Вычет возможен, если доплата за жилье была сделана из личных средств. Например, если стоимость квартиры превысила максимальную сумму кредита и накоплений НИС, и военнослужащий доплатил разницу. В этом случае он может получить вычет с суммы доплаты.
  • Вычет по процентам: Вычет по процентам можно получить только с той части процентов, которая была оплачена из собственных средств военнослужащего, а не за счет ЦЖЗ.

  Для получения налогового вычета необходимо обратиться в налоговую инспекцию с соответствующими документами.

  Заключение: Военная ипотека – реальный путь к собственному жилью

   

  Военная ипотека и накопительно-ипотечная система являются одними из самых эффективных и востребованных механизмов обеспечения жильем военнослужащих в России. Эта государственная программа предоставляет уникальную возможность стать полноправным собственником жилья без существенных личных финансовых вложений, что является огромным преимуществом в непростой военной службе.

  При правильном планировании, внимательном изучении условий и последовательном выполнении всех этапов, приобрести квартиру по военной ипотеке становится доступной и понятной реальностью. Важно не упускать время, своевременно включаться в НИС, ответственно подходить к выбору банка и объекта недвижимости, а также не стесняться обращаться за квалифицированной помощью. Сотрудничество с надежными застройщиками, такими как «Энергожилстрой», также может значительно упростить процесс выбора и оформления современного и комфортного жилья. Ваше будущее жилье — в ваших руках!